Согласие супруга на уступку по дду

Нужно ли согласие супруга при переуступке прав требования

Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.

• Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП). В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.
• Что необходимо сделать Покупателю Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.Поэтому признать уступку недействительной будет сложно.Ранее проведенные уступки регестрировались?Что запросят а что нет в данном случае я не знаю, ИМХО необходимы будут согласия супругов на последнюю сделку.На последний вопрос ничего не могу сказать — у меня такой практики небыло.

Закон раа

А здесь есть в чем разбираться:

• ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ».

Нужно ли согласие супруга покупателя по договору уступки?

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Внимание Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов.
Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Какие документы нужны для сделке по переуступки прав

• разрешение на строительство;
• права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
• цель проекта;
• этап строительства;
• срок реализации;
• предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке Что необходимо сделать Продавцу Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

• 1 Что такое переуступка по ДДУ
  • 1.1 Через предварительный договор
  • 1.2 По ДДУ
• 2 Порядок оформления
• 3 Договор переуступки
  • 3.1 Особенности
  • 3.2 Регистрация
• 4 Плюсы и минусы
  • 4.1 Двойные продажи
  • 4.2 Без застройщика
  • 4.3 Налоги
  • 4.4 Без прав
• 5 В заключении

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

Нужно ли согласие супруга при уступке права требования (архив 09.10.2007)

Важно Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

• Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
• 3-й этап — составление договора переуступки прав Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту.

Источник: http://advocatus54.ru/nuzhno-li-soglasie-supruga-pri-pereustupke-prav-trebovaniya/

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

• ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец	Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны	Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа	Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей	Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости	Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка	Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

• Официально зарегистрированное юридическое лицо
• Разрешение на строительство многоквартирного дома
• Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
• На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

• Состоит ли он в браке
• Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
• Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

• Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
• Оповестить о планируемой продаже менеджера
• Получить согласие и найти покупателя
• Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
• Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

• Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
• Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

• Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
• Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
• Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
• Обязательно должна быть указана дата подписания договора
• Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

• Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
• Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
• Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
• Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

• Для граждан страны – 13%
• Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

• Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
• Сделка прошла успешно
• Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

[consult]

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

• Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
• Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
• При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
• Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
• Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
• В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

• Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
• Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

• договора цессии и ДДУ
• документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
• согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
• письменное согласие банка, при наличии обременения;
• договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
• если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
• платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

• Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
• Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Согласие застройщика на переуступку (права требования, ДДУ) 2019 – скачать образец, как оформить без согласия, закон

Часто, чтобы сэкономить, люди покупают квартиры на стадии строительства. Но обстоятельства могут сложиться так, что продать недвижимость приходится еще до того момента, когда оно сдано в эксплуатацию и оформлено в собственность. Как происходит оформление такого рода сделок? Нужно ли получать согласие застройщика на переуступку права?

Положения закона об уступке прав требования

Порядок оформления и раскрытие понятия переуступки права зафиксированы в Гражданском Кодексе Российской Федерации и ФЗ-214. Федеральный закон дает описание понятия ДДУ. В нем прописаны:

• обязанности застройщика;
• ответственность за нарушение прав договора.

Переуступка права производится на основании Гражданского кодекса. Данный механизм носит название цессия. Порядок заключения договора прописан в статье 382 Гражданского кодекса. В соответствии с законодательством одна сторона передает второй права требовать с должника выполнение обязательств.

Федеральный закон № 214 говорит о том, что уступка права может быть произведена только после оплаты полной стоимости объекта, либо договор должен быть оформлен с передачей остатка долга.

Переуступка права может быть оформлена после того, как была произведена регистрации договора и до факта подписания акта покупателя со строительной организацией о передаче готового объекта строительства.

Понятие переуступки по ДДУ

Договор долевого участия – это право граждан участвовать в долевом строительстве. Приобретать жилье на стадии начала строительных работ могут как физические, так и юридические лица. После завершения строительных работ оно будет переведено в право собственности.

Гражданин, вступая в долевое строительство, заключает договор со строительной организацией. Но так как строительные работы идут несколько лет, жизненные ситуации могут измениться, и человеку требуется новая квартира.

Договор переуступки права требования — это возможность продать квартиру, которая еще не введена в эксплуатацию. 

О согласии застройщика на переуступку

Федеральный закон № 214 содержит только два пункта, по которым необходимо предоставлять согласие застройщика на переуступку права. Без их соблюдения сделки будут признаны недействительными:

Важно! По другим основаниям требовать согласие от застройщика не является законным. По закону о регистрации прав на недвижимое имущество согласие также не требуется.

Права покупателей в этом нюансе защищаются со стороны Закона о защите прав потребителя. Исходя из норм действующего законодательства, дольщик имеет право после погашения всей суммы долга переуступить права без согласия застройщика.

Этой же позиции придерживаются суды. По судебной практике можно увидеть, что даже прописанные пункты в договоре об обязательном получении согласия на переуступку не являются действительными, так как нарушают права потребителя. 

Скачать образец согласия застройщика. 

Что делать, если застройщик не дает разрешение

Если дольщик полностью погасил задолженность по договору, он имеет право переуступить свои права любому третьему лицу, заключив договор переуступки. Для этого нет необходимости получать согласие застройщика, даже если это требование прописано в договоре.

Покупателю необходимо подать документы в Росреестр:

1. Если он получает отказ с требованием предоставить согласие застройщика, необходимо сделать официальный запрос в строительную компанию.
2. Если фирма застройщик присылает отказ, с этим документом можно обращаться в суд.
3. Не всегда дело доходит до суда, чаще всего сотрудники Росреестра принимают документы без согласия, даже если оно прописано в договоре. Важным моментом является наличие полной оплаты по договору.

Оплата за уступку и согласие

Строительные компании чаще всего не заинтересованы в передаче прав третьему лицу. Для этого они пытаются прописать в первоначальном договоре сложности, которые станут препятствием переуступки.

Существует несколько нюансов:

1. В текс договора вносится дополнительный пункт, который обязывает вносить оплату за переуступку права. В некоторых договорах прописан пункт, по которому покупатель при заключении договора переуступки обязан заплатить застройщику определенную денежную сумму. Ее размер может варьироваться от 30 000 до 250 000 рублей. Этот пункт можно оспорить, данное условие не может быть обязательным. У застройщика нет права навязывать покупателю дополнительные условия по договору — это положение прописано в законе о защите прав потребителя. Данный нюанс можно будет оспорить в судебном порядке.
2. Прописано обязательное требование в получении согласия застройщика.Таким же образом пытаются недобросовестные застройщики получить деньги с покупателей путем платы за согласие. Они прописывают в договоре пункт, что покупатель обязан получить согласие на переуступку прав. При получении согласия, они навязывают ему заключение дополнительного соглашения по оказанию услуг оформления уступки. И за это берут плату.

Оба случая не являются законными и могут быть оспорены в судебном порядке. Если покупатель выплатил весь долг перед строительной компанией, он имеет право зарегистрировать договор переуступки, даже если застройщик не дает согласие.

Как оформить и зарегистрировать договор цессии без согласия

Существует два вида оформления договора:

1. Есть возможность оформить договор купли-продажи предварительной формы. Но такая сделка не означает передачу квартиры. Здесь возникает право оформления заключительного договора по окончанию работ по строительству. Согласно этому документу, не осуществляется продажа жилого помещения, а только подписывается договоренность о будущей сделки. Уступка права может быть осуществлена только в период с даты заключения договора предварительного плана до даты подписания основного. Договор предварительного плана не подлежит регистрации. Деньги по нему не передаются.
2. При передаче договора участия в долевом строительстве. Перед произведением уступки права должны быть произведены все расчеты со строительной организацией. Если за покупателем остается долг, он переходит новому владельцу в полном объеме. По этой форме договора переуступка возможно только до того момента, пока не будет подписан акт приемки жилого объекта покупателями. Договор уступки в данном случае должен быть обязательно зарегистрирован.

По договору переуступки все права прежнего владельца сохраняются за новым в том же объеме, в каком они были зафиксированы в первоначальном договоре. В связи с этим в договоре должны быть четко прописаны все права и перечислены документы, которые передаются новому владельцу.

Важно! Уступку права можно оформить только после полной оплаты долга перед застройщиком, либо должен быть составлен договор с передачей долга.

После подписания договора переуступки, у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

• основной договор;
• бланки, которые подтверждают отсутствие задолженности перед строительной компанией;
• согласие застройщика на уступку;
• если квартира была оформлена в ипотеку, потребуется разрешение от банка;
• договор уступки;
• акт передачи.

После того, как был подписан договор переуступки, новый владелец не может предъявить претензии к продавцу по вопросу качества жилья. Все вопросы он может решать только с компанией-застройщиком.

Уступка права не прекращает действие первоначального договора и не может менять какие-либо пункты в нем. Меняются только стороны договора. Все остальное в полном объеме переходит новому владельцу.

Договор переуступки участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации в Росреестр. Для подачи документов на регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

1. Первоначальный зарегистрированный договор долевого участия.
2. Договор уступки прав в двух экземплярах.
3. Если оплата по первоначальному договору была внесена не полностью, требуется предоставить согласие застройщика на переуступку в письменном виде.
4. Нотариальное согласие супруги или супруга продавца на продажу имущества.
5. Если в первичном договоре участвуют несовершеннолетние дети, необходимо предоставить разрешение от опеки и попечительства.
6. Два заявления на регистрацию договора, от продавца и от покупателя.
7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, то из документов потребуются учредительные документы. Заявление на регистрацию подается в многофункциональные центры или в территориальные отделы Росреестра.

: Консультация специалиста

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://masterurist.ru/soglasie-zastrojshhika-na-pereustupku/

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

• При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

  Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя.

  Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру.

  Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

  КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ

• При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

  Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

  1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе.

  Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе.

  Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

• Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Документы, подтверждающие права собственности на землю;
• Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• Разрешение на строительство;
• Проект на строительство, в котором должно быть указано:
  1. разрешение на строительство;
  2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  3. цель проекта;
  4. этап строительства;
  5. срок реализации;
  6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

   Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

   В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

   Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

   Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

   Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

   — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

   В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

   Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

   В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

   В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html